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分拆房价、高开低走 房企拆招京“限价令”
2013年05月10日 发票新闻 ⁄ 共 2430字 评论关闭 ⁄ 被围观 383 views+

随着北京限价政策逐渐明晰,开发商与政府间的博弈也日益深化——一方面,政府试图通过限价手段严控房价上涨;另一方面,经历多轮调控洗礼的开发商,为规避政策风险,早已总结出一套日臻圆熟的应对之策。

记者对近期北京已经开盘或者即将开盘项目调查发现,已经习惯了低开高走开盘节奏的房企,面对限价这一强制性措施,颇感不适应。一些不愿意降价的楼盘,开始选择规避绕开限价的方式,分拆房价、阴阳合同、延迟开盘……各种戏码悄然上演。

异曲同工的“阴阳合同”

“这次政府打压房价的决心很大,开发商也已经有所准备。”第一太平戴维斯北京住宅销售部销售总监陈明接受记者采访时表示,为了规避政策风险,开发商已经祭出应对策略,其中最主要的就是拆分价格、高开低走、延期推盘等策略。

近期开盘的京投万科新里程项目是拆分价格销售的代表。北京市房地产交易管理网显示,位于房山区的京投万科新里程于4月9日获得预售许可证,批准预售的3栋楼售价分别为17026元/平方米、18052元/平方米、18821元/平方米,共292套房源。但实际销售价格并非如此。

日前,记者在该项目售楼处看到,现场销控表上清晰地标识着每套房源的建筑面积、套内面积、建筑面积单价、套内面积单价、建筑面积总价等信息,不同楼层、不同户型的房屋价格不尽相同,部分房源还被贴上了“审核”标签。

“销控表上的价格只是在北京市住建委报批的毛坯房价格,但我们是精装修,还要加上装修费用。”一位销售人员说告诉记者。除了70多平方米的一居室装修费用为25万元左右外,102平方米及108平方米的两种户型装修款项均为35万元,并且此项费用须纳入购房成本。

以一套102平方米左右的三居户型为例,建筑面积单价为18203元/平方米,总价则为186万元左右,但实际上购房人要支付220多万元房款,其中有35万元为装修款项,平均下来价格达到21000多元/平方米,比报批价格高出3000元/平方米左右。购房人在签订购房合同的同时,还要签订一个补充协议,即委托开发商装修的合同。

销售人员介绍,这35万元的装修款项可以选择三种方式支付:一次性付款、安居贷贷款以及分期付款。其中,选择一次性付款还可减免3万元。而分期付款则是向开发商做分期,首期随首付款先支付30%,其余70%要在2014年年初及年末分两次付清。

值得关注的是,购房人对此种销售模式并不排斥。上述销售人员称,该项目开盘时,即被抢购100多套,很多购房人均是一次性付清装修费用。

“京投万科新里程拆分价格的做法并不是个例,由于现今预售许可证获批较难,有相当一部分楼盘选择拆分价格的做法,便于拿到预售许可证。”一位业内人士对记者表示。

在他看来,这种做法类似于二手房交易中的“阴阳合同”。所不同的是,二手房的“阴阳合同”是以避税为目的,而此次房企应对的则是“限价令”。将房价分拆,意味着可以相对较低的报价通过住建委的审批,但在实际销售中,将额外的价格隐藏在补充协议中暗渡陈仓。

第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼认为,如果是在购房者认可的情况下,有发票可查,就可以实现价格分拆。而对于处在房地产食物链上端的开发商来说,从装修公司拿到南京发票并非难事。

一场“数字游戏”?

陈明则表示,目前北京市并没有对预售证做底线规定,并没有限定多少价格以上的楼盘不予销售。不过,这些变通做法能否得到政府相关部门的认可需要因楼盘而异。比如,并不是所有分拆价格销售的楼盘都能取得预售证。

在业界人士看来,限价政策更像一场“数字游戏”,对于资金宽裕的房企而言,目前并不会选择主动降价,而是在政策和实际操作之中周旋。

除了拆分房价的策略外,高开低走亦被越来越多的房企采用。

陈明指出,低开高走策略已经不适用于现在的政策环境,很多房企开始反其道行之,由原来先推位置稍差的楼盘再推出位置稍高的楼盘,变成现在先推出位置最好的楼盘。这种做法的好处是,房地产项目在申报预售许可证时,只要按照价格顺序,由高到低进行申报,就可避免“后期价格高于前期”的情况。

“尽管后期项目不能提价,但还是可以通过其他手段增加房款,比如减少折扣,取消‘2万抵20万元’之类的优惠措施,这也是变相增加购房成本。”业内人士表示。

在陈明看来,自去年下半年以来,北京房价一直处于上升趋势,这也使开发商有足够的资金来抵御此次调控,但到底能抗衡多久目前不得而知。“可能半年是一个坎,如果这期间还出台更严厉的政策,开发商的日子就会非常难过。”陈明说。

但是目前,开发商降价动力明显不足。一家高端项目相关负责人表示,北京的限价措施对部分项目的推盘、定价策略会有一定影响,但对其项目整体销售计划影响不会太大,因为高端楼盘预售证一般是分批才能拿到,这期间,由于高端项目的稀缺性,房源早已被核心客户预订,因此并不担心后期销售。

位于大兴黄村的某高端项目相关人士亦告诉记者,该项目计划5月份开盘的两栋楼只有40多套房源,每套单价在700万元以上,早已被内部认购,现在着急的是预售证迟迟批不下来。

尽管多家房企营销负责人对于旗下楼盘的定价策略讳莫如深,但均证实“预售证难拿的程度远超预期”。北京市房地产交易管理网数据显示,截至4月17日,4月份仅有京投万科新里程、望京金茂府和顺义尚北家园三个项目获批预售许可证。

从效果上看,限价以及严控预售证的发放已有成效。中原地产市场研究部最新统计数据显示:该机构监测的38个热点签约项目4月上半月均价与3月全月的签约均价相比,基本止涨。涨幅在1%以下的项目23个,占比达60%。剔除不同房源预售影响,8成房源签约价格都出现了停涨。

但在更多的业内人士看来,房价停涨只是限价政策的短期效应。“在调控的思维上、手段选择上,北京的限价较为明显地体现了行政化的特点,短期内能起到一定作用,但以行政手段干预市场是逆市场化的行为,是计划思维的一种回归。”中国房地产学会副会长陈国强说,限价并非北京先例,之前深圳、西安都有过类似做法,但是并没有取得预期效果,反而为未来房价的上涨再次埋下隐患。

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