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土地增值税征管难题待解
2013年06月13日 发票新闻 ⁄ 共 1202字 评论关闭 ⁄ 被围观 414 views+

日前,某律师对29家知名上市房企的年报财务数据进行了统计后指出,截至2012年年底,29家房企共计拖欠土地增值税及企业所得税640亿元。消息一出,立刻引起各界热议。

我们认为,这个说法值得探讨,因为其统计的是企业合规的“应交未交税金”,而非“拖欠”。但这也指出了问题所在:一直以来,我国土地增值税都存在征管不力的现象。

2012年,全国房地产销售额达6.44万亿元,其中住宅5.35万亿元。按照现行《土地增值税暂行条例》,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照30%~60%的四级超率累进税率进行征收。按理,如此高的累进税率,土地增值税理论上应该不会低。但实际上,2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元,不仅远少于土地出让收入2.69万亿元,甚至少于契税2874亿元。

那么,问题的症结何在?我们认为,其症结源自三个方面:首先,土地增值税的测算方法并不科学。如果是纯粹的土地转让买卖,测算难度不大。但如果是房地产整体开发,测算就比较困难,土地增值税只能基于房价反推。根据现行的测算方法,土地增值额与企业的毛利的计算方法基本一样。也就说,我国土地增值税实质上是企业所得税的变种,因此存在重复征税的现象。正因为如此,在土地增值税征收过程中,地方政府会有诸多变通,甚至不了了之。

其次,征收土地增值税的具体操作较困难。目前土地增值税的征收包括预征和清算。预征的部分,可以严格执行,操作没有难度。而清算的部分,根据现行的法规,操作较难。一般而言,主管税务机关要等到房地产开发项目全部竣工并完成销售的85%以上才能对之进行清算。因为房地产开发项目是滚动开发的,从拿地、开发到竣工一般都要2~3年的周期,如果遇上销售不利,也要等到项目取得销售许可证满3年后才能对之进行清算,因此土地增值税的清算周期短者2~3年,长者5~6年。由于认定较困难,会导致征收不利,许多土地增值税的收缴也会不了了之。

最后,地方政府严格执行难度很大。时至今日,土地增值税已处于一个很尴尬的境地:不能不征,否则就缺少了一个调控的有效手段;但如果严格征收,势必加重企业负担,对整个房地产行业发展不利,对房价抑制也会起到适得其反的效果。因此,土地增值税应继续发挥其在促进土地充分利用方面的主导作用,但不应成为调控房价的主要手段。

对于开发商的潜在影响来说,土地增值税预征比清算的影响更大。因为土地增值税的清算环节主要体现在商品房交易环节,此时开发商正处于项目回款周期内,对企业来说造成的直接压力不是特别大的。而土地增值税的预征环节,时点在项目投资周期内,正是需要大量资金投入的时候,如果严格执行会对企业的当期利润和现金流构成相当大的冲击。如果预征和清算环节同时严格执行,该政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”开发商,令其“以时间换利润空间”的开发策略有效性大打折扣;而对“高周转、快开发、低毛利”的开发商影响相对较少。

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